🔨 부동산 경매 기초: 권리분석부터 낙찰까지 (시세보다 30% 싸게 사기)

📢 에디터 노트: "경매는 남의 불행을 사는 게 아닙니다." 경매는 빚을 갚지 못한 채무자의 자산을 법원이 대신 팔아 채권자(은행, 개인)에게 돈을 돌려주는 합법적이고 건전한 경제 활동입니다.

과거엔 '깍두기 형님'들의 전유물이었지만, 지금은 2030 직장인들이 법원에서 휴가를 쓰고 입찰표를 씁니다. 급매보다 싸게, 규제 지역에서도 대출을 활용해 내 집 마련을 할 수 있는 부동산 경매의 A to Z를 다룹니다.

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🗺️ PART 1. 경매의 6단계 프로세스

1. 물건 검색: 대법원 경매 사이트나 유료 경매 사이트(지지옥션, 옥션원 등)에서 물건 찾기.
2. 권리 분석 (★가장 중요): 이 집을 샀을 때 내가 떠안아야 할 빚이 있는지 확인.
3. 임장 (현장 답사): 실제 집 상태, 점유자(살고 있는 사람), 관리비 체납액 확인.
4. 입찰: 법원에 가서 입찰표 작성 및 보증금(최저가의 10%) 제출.
5. 매각 허가 & 잔금 납부: 최고가 낙찰 후, 대출(경락잔금대출)을 받아 돈을 냄. 👉 소유권 이전 완료.
6. 명도 (내보내기): 살고 있는 사람을 이사 보내고 열쇠 받기.

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🕵️‍♂️ PART 2. 권리분석의 핵심: "말소기준권리를 찾아라"

이것만 알면 경매의 80%는 끝입니다. 등기부등본은 복잡해 보이지만 딱 하나만 찾으면 됩니다.

말소기준권리 (Standard for Erasure)

• 정의: 이 권리를 포함해서, 이 날짜 이후에 있는 모든 권리는 낙찰과 동시에 **소멸(삭제)**됩니다. 즉, 내가 신경 안 써도 되는 깨끗한 권리들입니다.
• 대표 선수: 근저당(은행 빚), 가압류, 압류, 경매개시결정등기, 담보가등기.
• 공식: 등기부등본에서 [근저당, 가압류, 압류] 중 가장 날짜가 빠른 것이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리 (위험!) ☠️

• 말소기준권리보다 날짜가 빠른(선순위) 권리들입니다. 이건 낙찰자가 돈을 물어주거나 떠안아야 합니다.
• 대표 위험: 선순위 전세권, 선순위 가처분, 대항력 있는 임차인(전입신고가 빠른 세입자).
• 결론: 초보자는 말소기준권리보다 앞선 권리가 하나라도 있으면 입찰 금지 원칙만 지키세요.

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👟 PART 3. 현장 임장의 기술: 무엇을 봐야 하나?

인터넷으로만 보고 입찰하면 망합니다.

1. 관리비 체납 확인: 관리사무소에 가서 밀린 관리비가 얼마인지 물어보세요. (공용 부분 관리비는 낙찰자가 내야 할 수도 있습니다.)
2. 점유자 확인: 우편함에 우편물이 쌓여 있는지, 전기 계량기가 돌아가는지 확인하세요. 빈집(공실)이라면 명도가 쉽지만, 사람이 살고 있다면 이사비 협상이 필요합니다.
3. 시세 조사: 감정가는 옛날 가격입니다. 현재 부동산 급매 가격과 비교해서 최소 10~20% 이상 쌀 때만 입찰하세요.

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🚪 PART 4. 명도(Eviction)의 기술: "사람 내보내기"

경매의 마지막 관문입니다. 겁먹지 마세요. 법은 낙찰자 편입니다.

1. 대화와 타협: 낙찰 후 바로 찾아가거나 쪽지를 남기세요. "법적 절차 없이 원만하게 이사 가시면, **이사비(보통 평당 10만 원 선)**를 지원해 드리겠습니다"라고 회유합니다.
2. 인도명령 신청: 잔금 납부와 동시에 법원에 신청합니다. (강제로 내보낼 수 있는 권한 획득).
3. 강제 집행: 끝까지 안 나가고 버티면 법원 집행관과 함께 짐을 뺄 수 있습니다. (하지만 여기까지 가는 경우는 드뭅니다. 대부분 인도명령 결정문이 날아오면 이사 나갑니다.)

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❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 경매로 사면 대출이 더 잘 나오나요? A. 경락잔금대출이라는 특화 상품이 있습니다.

• 일반 매매보다 대출 한도가 조금 더 유연한 편입니다(감정가의 70% vs 낙찰가의 80% 중 낮은 금액). DSR 규제는 똑같이 적용되지만, 2금융권(단위농협, 수협 등)을 이용하면 꽤 많이 나옵니다.

Q. 전 주인의 빚을 제가 갚아야 하나요? A. 권리분석을 제대로 했다면 아닙니다.

• 내가 낸 낙찰금으로 법원이 알아서 빚잔치(배당)를 하고 끝냅니다. 모자란 돈은 채무자의 몫이지 낙찰자의 몫이 아닙니다.

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• [Site] 옥션원 / 지지옥션 (유료, 권리분석 다 해줌 - 초보 추천)
• [Book] 송사무장의 부동산 경매의 기술 (경매 입문 필독서)
• [Youtube] 행크TV - 소액으로 시작하는 경매 낙찰 사례