🏘️ 취득세, 보유세(재산세/종부세), 양도세: 부동산 세금의 모든 것 (2025 절세 교과서)

📢 에디터 노트: "세금을 모르고 부동산 투자를 논하지 마라." 대한민국에서 부동산은 정부의 정책 의지가 가장 강력하게 반영되는 시장입니다. 집을 사고파는 과정에서 내야 할 세금만 수천만 원에서 수억 원에 달합니다. "나는 1주택자니까 괜찮겠지?" 방심하다간 양도세 비과세 혜택을 날릴 수도 있고, "공동명의가 좋다던데?" 무작정 따라 했다가 건강보험료 폭탄을 맞을 수도 있습니다. 부동산 생애 주기(취득-보유-양도)에 따른 세금 지도(Map)를 그려드립니다.

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🏗️ PART 1. 살 때 내는 세금: 취득세 (Acquisition Tax)

집을 내 것으로 등기 치는 순간 내야 하는 '입장료'입니다. 잔금일로부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다.

1. 주택 수에 따른 세율 차이 (2025년 기준)

취득세는 조정대상지역 여부와 주택 수에 따라 천지 차이입니다.

구분	1주택자 (무주택자가 매수)	2주택자	3주택 이상 / 법인
비규제지역	1% ~ 3%	1% ~ 3%	8% / 12%
조정대상지역	1% ~ 3%	8% (중과)	12% (중과)

• 1주택자 세율 상세:
  • 6억 원 이하: 1%
  • 6억 ~ 9억 원: 1.01% ~ 2.99% (금액에 비례하여 상승)
  • 9억 원 초과: 3%
• 농어촌특별세/지방교육세: 위 세율에 약 0.2~0.4%가 추가로 붙습니다. (국민평형 85㎡ 이하는 농특세 비과세)

2. 생애최초 주택 구입 감면 혜택 🎁

• 태어나서 처음으로 집을 사는 경우, 취득세를 200만 원 한도 내에서 면제해 줍니다. (소득 제한 없음, 집값 12억 원 이하 시)
• 예: 취득세가 180만 원 나왔다면? 👉 0원 (전액 면제)
• 예: 취득세가 300만 원 나왔다면? 👉 100만 원만 납부.

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🏠 PART 2. 가지고 있을 때 내는 세금: 보유세 (Holding Tax)

집을 소유하고 있다는 이유만으로 매년 내야 하는 '회비'입니다. 6월 1일을 기준으로 집주인인 사람에게 부과됩니다. (그래서 집을 팔 때는 6월 1일 전에 잔금을 받고, 살 때는 6월 2일 이후에 잔금을 치러야 그 해 세금을 안 냅니다.)

1. 재산세 (Property Tax)

• 대상: 집을 가진 모든 사람.
• 납부 시기: 7월(건물분)과 9월(토지분)에 반반씩 나눠서 냅니다.
• 특징: 금액이 아주 크지는 않습니다. 공시지가에 따라 다르지만 보통 수십만 원 수준입니다.

2. 종합부동산세 (Comprehensive Real Estate Tax)

• 대상: 집을 많이 가졌거나, 비싼 집을 가진 부자들만 내는 세금입니다. (일명 부자세)
• 과세 기준 (공제 금액):
  • 1세대 1주택자: 공시지가 12억 원 초과 시 부과 (부부 공동명의 시 각각 9억씩 총 18억까지 공제 가능)
  • 다주택자: 인당 공시지가 합산 9억 원 초과 시 부과
• 납부 시기: 매년 12월.
• 이슈: 집값이 폭등하면 종부세 대상자가 늘어나 조세 저항이 심해집니다.

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💸 PART 3. 팔 때 내는 세금: 양도소득세 (Capital Gains Tax)

부동산 세금의 하이라이트이자 가장 무거운 세금입니다. **집을 팔아서 생긴 이익(차익)**에 대해 냅니다. (손해 보고 팔았으면 세금 0원입니다.)

1. 기본 세율 (누진세 구조)

차익이 클수록 세율이 무섭게 올라갑니다.

과세표준 (양도차익 - 공제액)	세율	누진공제
1,400만 원 이하	6%	-
1,400만 ~ 5,000만 원	15%	126만 원
...	...	...
10억 원 초과	45%	6,594만 원

• 여기에 **지방소득세 10%**가 추가됩니다. 즉, 최고 구간은 **49.5%**를 세금으로 냅니다. (수익의 절반이 세금!)

2. 단기 매도 패널티 (투기 방지)

집 사서 1년도 안 돼서 팔면? 차익의 70% (지방세 포함 77%)를 떼갑니다.

• 1년 미만 보유: 70%
• 2년 미만 보유: 60%
• 2년 이상 보유: 기본 세율 (6~45%)
• 결론: 무조건 2년 이상은 가지고 있다가 팔아야 합니다.

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🛡️ PART 4. 세금 0원의 기적: 1세대 1주택 비과세

양도세는 워낙 세서 '비과세'를 못 받으면 수익률이 꽝입니다. 대한민국 가장인 1주택자가 꼭 챙겨야 할 혜택입니다.

📜 비과세 요건 (2025 기준)

1. 1세대가 1주택일 것.
2. 2년 이상 보유할 것.
3. (중요) 취득 당시 조정대상지역이었다면 **2년 이상 '거주'**까지 해야 함.
   • Tip: 내가 살 때 규제지역이었다면, 지금 해제되었어도 2년 실거주 요건을 채워야 비과세됩니다.
4. 양도가액 12억 원 이하일 것.
   • 12억 원을 넘는 고가 주택은? 12억 원 초과분에 대해서만 비율대로 세금을 냅니다. (그래도 엄청나게 깎아줍니다.)

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💡 PART 5. 절세의 기술: 공동명의 vs 단독명의

부부라면 집 살 때 가장 고민하는 부분입니다.

✅ 공동명의가 유리한 경우

1. 양도세: 차익을 반반 나누므로 누진세율이 낮아져 세금이 확 줄어듭니다. (가장 큰 장점)
2. 종부세: 인당 9억 원씩 총 18억 원까지 공제받으므로, 고가 주택일수록 유리합니다.
3. 상속세: 나중에 한 명이 사망했을 때 상속 재산이 분산되어 절세 효과가 있습니다.

✅ 단독명의가 유리한 경우

1. 건강보험료: 소득 없는 배우자가 공동명의로 지분을 갖게 되면, 피부양자 자격이 박탈되어 지역가입자로 전환, 건보료 폭탄을 맞을 수 있습니다.
2. 취득세 등 부대비용: 큰 차이 없습니다.
3. 결론: 맞벌이 부부라면 99% 공동명의가 유리하고, 외벌이 부부라면 건보료 문제를 따져봐야 합니다.

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🧮 PART 6. 실전 시뮬레이션: 세금 계산

상황: 5억 원에 산 아파트를 3년 뒤 8억 원에 매도 (차익 3억 원)

Case A. 1세대 1주택 비과세 요건 충족

• 양도세: 0원
• 지방소득세: 0원
• 수익: 3억 원 (세금 없음!) 🎉

Case B. 2주택자 (비과세 X, 기본 세율 적용)

• 양도차익: 3억 원
• 장기보유특별공제(6%): -1,800만 원
• 기본공제: -250만 원
• 과세표준: 2억 7,950만 원
• 세율: 38% (누진공제 1,994만 원)
• 산출세액: 약 8,627만 원 + 지방세 862만 원
• 총 세금: 약 9,489만 원 😱
• 수익: 2억 511만 원

👉 결론: 비과세 여부에 따라 내 주머니에 들어오는 돈이 1억 원 가까이 차이 납니다. 부동산 투자는 '세금 공부'가 먼저입니다.

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❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 일시적 1가구 2주택은 뭔가요? A. 이사 갈 집을 샀는데, 기존 집이 아직 안 팔린 경우입니다.

• 새 집을 산 날로부터 3년 이내에 기존 집을 팔면, 1주택자로 간주하여 비과세 혜택을 줍니다. (이사 갈 때 세금 걱정 없이 갈아타기 할 수 있게 해주는 제도)

Q. 오피스텔도 주택 수에 포함되나요? A. 용도에 따라 다릅니다.

• 주거용(전입신고 됨): 주택 수 포함 O (취득세 중과, 양도세 비과세 판단 시 영향)
• 업무용(사업자 등록): 주택 수 포함 X

Q. 분양권도 주택인가요? A. 네, 2021년 이후 취득한 분양권은 양도세 계산 시 주택 수에 포함됩니다. 분양권 하나 있다고 1주택 비과세를 못 받을 수 있으니 주의해야 합니다.

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🔗 함께 보면 좋은 자료 (Download & Link)

• [국세청 홈택스] 양도소득세 모의 계산: https://www.hometax.go.kr
• [부동산계산기] 취득세/보유세/양도세 통합 계산기 (앱 추천)
• [WeTax] 지방세(취득세, 재산세) 납부 및 조회
• [Youtube] 제네시스박 - 부동산 절세의 모든 것
• [Youtube] 투손플레이스 - 1주택자 비과세 전략 총정리

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