🏘️ 분양권 전매 제한과 실거주 의무 완벽 정리: 당첨 후 팔까, 살까? (2025 최신)

📢 에디터 노트: "당첨의 기쁨 뒤에 숨겨진 족쇄를 확인하세요." 힘들게 청약에 당첨되었는데, 잔금 치를 돈이 부족하신가요? 예전 같으면 분양권 상태로 팔아서 프리미엄(P)을 챙기거나, 전세를 줘서 잔금을 치렀습니다. 하지만 지금은 지역과 분양가 상한제 여부에 따라 이 모든 게 불법이 될 수도 있습니다. 자칫하면 당첨이 취소되고 형사 처벌까지 받을 수 있는 무서운 규제, 전매 제한과 실거주 의무의 A to Z를 해부합니다.

🛑 PART 1. 전매 제한(Resale Restriction): "일정 기간 못 팝니다"

전매란 아파트가 다 지어지기 전, 입주할 수 있는 권리인 '분양권'을 남에게 파는 행위입니다. 투기 세력이 들어와서 표 딱지 장사(P장사)를 못 하게 막는 제도입니다.

2025년 지역별 전매 제한 기간 (당첨자 발표일 기준)

2023년 1.3 대책 이후 규제가 대폭 완화되었지만, 여전히 핵심지는 묶여 있습니다.

지역 구분	전매 제한 기간	비고
규제지역 (강남 3구 + 용산)	3년	소유권 이전 등기 시 3년 경과로 간주 (즉, 등기 치면 팔 수 있음)
과밀억제권역 (서울/수도권 주요)	1년	당첨 1년 뒤부터 합법적으로 분양권 거래 가능
기타 수도권 / 지방	6개월	사실상 규제 없음
공공택지 (분양가 상한제)	3년	수도권 공공택지는 규제가 셈

💡 핵심 포인트: "등기 치면 팔 수 있다" 전매 제한이 '3년'이어도, 아파트 공사가 보통 3년 안에 끝나서 입주(등기)를 하게 되면 3년이 지난 것으로 봅니다. 즉, 입주하고 등기 치면 바로 팔 수 있습니다. (물론 양도세는 폭탄입니다.)

🏠 PART 2. 실거주 의무(Mandatory Residence): "직접 들어가 사세요"

전매 제한보다 더 무서운 규제입니다. 전세 주지 말고, 당첨된 네가 직접 들어가서 살아라는 법입니다.

1. 적용 대상

모든 아파트가 아닙니다. 분양가 상한제가 적용된 아파트에만 붙는 조건입니다.

규제지역 (강남/서초/송파/용산)
공공택지 분양 아파트 (3기 신도시 등)

2. 의무 거주 기간

분양가가 주변 시세보다 얼마나 싸냐에 따라 다릅니다. (로또일수록 오래 살아야 함)

공공택지: 시세의 80% 미만(5년), 80~100%(3년)
민간택지: 시세의 80% 미만(3년), 80~100%(2년)

3. ★2025년 핵심 개정: "3년 유예" (일명 둔촌주공 구제법)

원래는 '입주 가능일부터 즉시' 살아야 했습니다. 그래서 잔금이 없는 사람은 입주를 포기해야 했죠. 하지만 법이 개정되어 최초 입주 가능일부터 3년 이내에만 입주하면 되도록 바뀌었습니다.

전략: 잔금이 부족하면 일단 **전세(1바퀴)**를 줘서 그 보증금으로 잔금을 치르고, 2년 뒤 세입자가 나가면 그때 내가 들어가서 실거주 의무를 채우면 됩니다. 숨통이 트인 셈입니다.

💸 PART 3. 팔 때 세금: "남는 게 있나요?" (양도소득세)

전매 제한이 풀려서(예: 1년 뒤) 분양권을 판다고 칩시다. 프리미엄이 1억 붙었다면 세금은 얼마일까요?

분양권 양도세율 (살인적임 ☠️)

보유 1년 미만: 70% (지방세 포함 77%)
보유 1년 ~ 2년: 60% (지방세 포함 66%)
보유 2년 이상: 60% (원래 기본세율로 낮춰준다고 했으나, 법 개정 계류 중으로 여전히 60% 적용되는 경우가 많음. 확인 필수)

시뮬레이션: P가 1억 붙어서 팔면, 세금으로 7,700만 원 내고 복비 내면 손에 쥐는 건 2,000만 원 남짓입니다. 결론: 분양권 상태로 파는 건 세금 때문에 실익이 적습니다. 등기 치고 2년 보유해서 '비과세'나 '일반세율'을 받는 게 정석입니다.

🛡️ PART 4. 예외 조항: "합법적으로 팔거나 전세 주는 법"

피치 못할 사정이 생기면 LH(한국토지주택공사) 등에 우선 매입을 요청하거나 예외를 인정받을 수 있습니다.

1. 전매 제한 예외 (팔 수 있는 경우)

세대원 전원이 근무, 생업, 질병 치료, 취학, 결혼으로 인해 다른 광역시/도/군으로 이사가는 경우 (수도권 내 이동은 인정 안 됨)
상속받은 주택으로 세대원 전원이 이사가는 경우
세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 체류하는 경우
이혼으로 인해 배우자에게 분양권을 주는 경우

2. 실거주 의무 예외 (안 살아도 되는 경우)

해외 체류, 근무 등 생업 사정.
매매는 안 되지만, 상속/증여는 가능한 케이스 등 법적 예외 사유 확인 필요.

⚖️ PART 5. 위반 시 처벌: "걸리면 작살납니다"

몰래 다운 계약서를 쓰거나, 실거주하는 척 위장 전입을 한다? 인생이 꼬일 수 있습니다.

형사 처벌: 3년 이하 징역 또는 3,000만 원 이하 벌금. (전과자 됩니다)
당첨 취소: 분양 계약 자체가 무효가 되고, 집을 뺏깁니다.
재당첨 제한: 향후 10년간 청약 신청이 금지됩니다.
LH 환매: 실거주 의무를 위반하면 LH가 은행 이자 수준만 쳐서 강제로 집을 다시 사들입니다. (시세 차익 몰수)

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 실거주 2년 의무가 있는데, 1년 살다가 해외 발령 나면요? A. LH에 사유를 소명하면 남은 기간을 인정받거나 유예받을 수 있습니다. 무조건 쫓겨나는 건 아닙니다.

Q. 분양권도 주택 수에 포함되나요? A. 네, 포함됩니다.

청약 시: 분양권 갖고 있으면 유주택자로 봅니다.
세금(양도세/취득세) 시: 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 다른 집을 팔 때 주택 수에 포함되어 중과세 대상이 될 수 있습니다.

Q. 실거주 유예 3년 받아서 전세 줬는데, 3년 뒤에도 돈 없으면요? A. 큰일 납니다. 3년 유예 기간이 끝나기 전에는 반드시 세입자를 내보내고 본인이 입주해야 합니다. 만약 입주 못 하면 징역/벌금형 + LH 환매 조치 당합니다.

🔗 함께 보면 좋은 자료 (Download & Link)

[한국부동산원 청약홈] 모집공고문 확인 (내 아파트 규제 사항): https://www.applyhome.co.kr
[국토교통부] 주택법 시행령 (전매행위 제한 등)
[Youtube] 부동산 읽어주는 남자 - 전매제한 풀렸다고 막 팔면 세금 폭탄 맞습니다
[Youtube] 제네시스박 - 분양권 양도세, 2025년엔 바뀔까?

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