74. [부동산/청약] 부동산 중개수수료(복비) 계산 및 협의 팁

이사할 때 가장 아깝게 느껴지는 돈 1위가 바로 **중개수수료(복비)**입니다. 하지만 법정 요율을 정확히 알고 협상 타이밍만 잘 맞추면 수십만 원에서 수백만 원까지 절약할 수 있습니다. 단순히 "깎아주세요"가 아닌, 논리적으로 수수료를 아끼는 실전 가이드를 정리했습니다.

1. 부동산 중개수수료, 기본 개념 잡기

중개수수료는 공인중개사가 거래를 성사시킨 대가로 받는 보수입니다. 핵심은 **법정 수수료율은 고정값이 아니라 상한선(Max)**이라는 점입니다.

한도액(Cap): 법에서 정한 요율을 초과해서 받으면 불법이며, 초과분은 무효로 돌려받을 수 있습니다.
협의 가능: 공인중개사법 시행규칙에도 상한요율 이내에서 의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다라고 명시되어 있습니다. 즉, 상한 요율을 꽉 채워서 줄 의무는 없습니다.

2. 2025년 기준 적용 요율표 (주택 기준)

2021년 개편 이후 적용되고 있는 현행 요율표입니다. 거래 금액 구간별로 요율이 달라지므로 내 구간을 정확히 아는 것이 중요합니다.

① 매매 / 교환 (집을 사고팔 때)

거래 금액 구간	상한 요율	한도액	비고
5천만 원 미만	0.6%	25만 원
5천만 원 ~ 2억 원 미만	0.5%	80만 원	2억 거래 시 80만 원 한도 적용
2억 원 ~ 9억 원 미만	0.4%	-	가장 많은 거래 구간
9억 원 ~ 12억 원 미만	0.5%	-	고가 주택 구간 진입
12억 원 ~ 15억 원 미만	0.6%	-
15억 원 이상	0.7%	-

② 임대차 (전세 / 월세)

거래 금액 구간	상한 요율	한도액	비고
5천만 원 미만	0.5%	20만 원
5천만 원 ~ 1억 원 미만	0.4%	30만 원
1억 원 ~ 6억 원 미만	0.3%	-	국민 평형 전세 주력 구간
6억 원 ~ 12억 원 미만	0.4%	-
12억 원 ~ 15억 원 미만	0.5%	-
15억 원 이상	0.6%	-

💡 오피스텔은 요율이 다릅니다!

주거용 오피스텔 (전용 85㎡ 이하, 부엌/화장실 O): 매매 0.5%, 임대차 0.4%

업무용 오피스텔 및 상가: 거래 금액 상관없이 0.9% (비싸기 때문에 반드시 협의 필요)

3. 월세 보증금 환산액 계산법 (중요)

월세 계약 시 수수료를 계산하려면 환산 보증금을 먼저 구해야 합니다.

기본 공식: 보증금 + (월세 × 100)
예외 (5천만 원 미만 시): 위 공식으로 계산했더니 5,000만 원 미만이라면?
- 보증금 + (월세 × 70)으로 다시 계산합니다.

[계산 예시] 보증금 1,000만 원 / 월세 30만 원 계약 시

기본 공식: 1,000 + (30 × 100) = 4,000만 원

5천만 원 미만이므로 재계산: 1,000 + (30 × 70) = 3,100만 원 (최종 거래 금액)

수수료: 3,100만 원 × 0.5% = 155,000원 (한도 20만 원 이내이므로 155,000원 적용)

4. 중개수수료 협의 실전 테크닉 (Save Money)

수수료 협의는 타이밍이 생명입니다. 잔금 치를 때 깎아달라고 하면 이미 늦습니다.

✅ 1단계: 계약서 도장 찍기 '전'에 말해라 (Golden Time)

가장 좋은 타이밍은 매물을 보고 마음에 들어서 가계약금을 넣기 직전입니다.
멘트: "소장님, 집은 마음에 드는데 예산이 좀 빠듯해서요. 계약 진행하고 싶은데 수수료를 법정 상한(0.4%) 말고 0.3%나 절반 정도로 맞춰주시면 지금 바로 가계약금 넣겠습니다."
중개사 입장에서는 당장의 계약 성사가 중요하기 때문에 이때가 협상력이 가장 높습니다.

✅ 2단계: 시장 상황을 활용하라

임대인 우위 (전세난): 세입자가 수수료를 깎기는 어렵지만, 물건을 선점하기 위해 "법정 수수료 다 드릴 테니 1순위로 보여주세요"라고 역이용할 수 있습니다.
임차인 우위 (역전세, 매물 과다): "옆 부동산에서는 수수료 할인해 준다던데요?"라고 넌지시 이야기하거나, "잔금일 맞추기 쉬운 조건" 등을 내세워 수수료 할인을 요구하세요.

✅ 3단계: 부가세(VAT) 10%의 진실 확인하기

중개사가 "수수료 100만 원에 부가세 별도라 110만 원입니다"라고 할 때 확인해야 할 것:

일반과세자: 부가세 10%를 받는 것이 맞습니다. (세금계산서/현금영수증 발행 의무)
간이과세자: 연 매출 4,800만 원 미만의 영세 사업자는 부가세를 받을 수 없습니다.
- 확인법: 사업자등록증을 보여달라고 하여 '일반'인지 '간이'인지 확인하세요. 간이과세자가 부가세를 요구하면 "부가세 포함 금액으로 하시죠"라고 방어할 수 있습니다.

5. 자주 묻는 질문 (FAQ) & 주의사항

Q1. 이미 다 내버렸는데, 법정 한도보다 많이 낸 걸 알았어요.

초과 보수 반환 청구가 가능합니다. 구청 토지정보과나 관할 지자체 부동산 담당 부서에 신고하면 중개사는 영업정지 처분을 받을 수 있으므로, 내용증명을 보내거나 연락하면 대부분 돌려줍니다.

Q2. 현금영수증 발행하면 부가세 10% 더 내라는데요?

일반과세자라면 원래 부가세는 소비자가 부담하는 것이 원칙입니다. 하지만 "현금영수증 안 끊으면 부가세 깎아주겠다"는 제안은 불법(탈세) 소지가 있습니다.
연말정산 소득공제 혜택(30%)이 크므로, 10% 더 내더라도 현금영수증을 챙기는 것이 보통 더 이득입니다. 부동산 중개수수료는 금액이 커서 공제 효과가 상당합니다.

Q3. 계약이 파기되면 수수료는 어떻게 되나요?

단순 변심 파기: 계약 당사자(나)의 사정으로 파기되면 원칙적으로 중개사에게 수수료를 지급해야 합니다. (단, 법원 판례상 50% 감액 등 조정되는 경우는 있습니다.)
중개사 과실 파기: 중개사의 설명 부족이나 실수로 계약이 깨지면 수수료를 낼 필요가 없으며, 오히려 손해배상을 청구할 수 있습니다.

📝 요약 및 실천 포인트

**네이버 '부동산 중개보수 계산기'**를 미리 돌려보고 최대 한도액을 스크린샷 찍어두세요.
무조건 **계약서 작성 전(가계약금 입금 전)**에 수수료율을 확정하고, 특약 사항이나 문자로 남겨두세요. (예: "중개수수료는 부가세 포함 00만 원으로 한다")
현금영수증은 선택이 아닌 필수입니다. 연말정산 때 큰 도움이 됩니다.

부동산 중개수수료(복비) 계산 및 협의 팁