🏚️ 깡통전세 피하는 법: 등기부등본 보는 법 실전 특강 (내 돈 지키는 기술)

📢 에디터 노트: "서류 한 장 안 봤다가 3억을 날리시겠습니까?" 전세 사기, 빌라 왕 사건의 피해자 대부분은 "부동산 사장님이 괜찮다고 해서 계약했다"고 말합니다. 하지만 법정에서 판사님은 "계약 당사자인 당신이 등기부등본을 확인하지 않은 과실도 있다"고 판결합니다.

등기부등본(등기사항전부증명서)은 집의 '신분증'이자 '건강검진표'입니다. 이 집 주인이 진짜인지, 빚은 얼마나 있는지, 압류당할 위기는 없는지 5분 만에 파악하는 법. 이것만 알면 전세 사기 99%는 피할 수 있습니다.

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🏗️ PART 1. 등기부등본, 어디서 떼나요?

부동산에서 출력해 주는 종이만 믿지 마세요. 위조된 서류일 수도 있습니다. 반드시 본인이 직접 발급받아 봐야 합니다.

• 발급처: 대법원 인터넷등기소 (PC/모바일 앱)
• 비용: 열람 700원, 발급 1,000원 (커피 한 잔 값도 안 됩니다.)
• 준비물: 주소지만 알면 누구나 뗄 수 있습니다. (집주인 동의 필요 없음)

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🔍 PART 2. 등기부등본 3단 해부: 표제부, 갑구, 을구

등기부등본은 크게 3가지 파트로 나뉩니다. 순서대로 훑어보세요.

1️⃣ 표제부 (집의 얼굴)

건물의 주소, 층수, 면적, 용도가 적혀 있습니다.

• 체크 포인트: 내가 계약하려는 집 주소와 동/호수가 정확히 일치하는지 확인하세요.
• 주의: 근린생활시설이라고 적혀 있다면? 주택이 아니라 상가 용도입니다. 전세 대출이 안 나오고, 보증금 떼일 위험이 큽니다. (주거용 오피스텔이나 빌라 계약 시 필수 확인)

2️⃣ 갑구 (집주인 정보)

"이 집의 주인이 누구인가?"를 보여줍니다.

• 소유자 확인: 계약서에 도장 찍으러 나온 사람(집주인)과 등기부상 '최종 소유자'의 이름, 주민번호 앞자리가 일치하는지 신분증과 대조해야 합니다.
• 빨간 맛 (경고): 갑구에 [가압류], [가처분], [가등기], [압류], [경매개시결정] 같은 단어가 보인다?
  • 👉 뒤도 돌아보지 말고 도망치세요. 집주인이 빚을 못 갚아서 법적 분쟁 중이라는 뜻입니다.

3️⃣ 을구 (빚 정보 ★가장 중요★)

"이 집을 담보로 빚을 얼마나 졌는가?"를 보여줍니다. 깡통전세 판별의 핵심입니다.

• 근저당권설정: 집주인이 집을 담보로 은행에서 돈을 빌렸다는 뜻입니다.
• 채권최고액: 은행이 빌려준 돈의 120% 정도를 설정합니다. (실제 빌린 돈이 1억이면, 등기부엔 1.2억으로 적힘). 우리는 이 채권최고액을 기준으로 계산해야 합니다.
• 깨끗한 집: "기록사항 없음"이라고 적혀 있으면 융자가 없는 가장 안전한 집입니다.

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🧮 PART 3. 안전한 집인지 계산하기 (70% 룰)

"융자가 1억 있는데 괜찮나요?" 이 질문에 답하려면 계산기가 필요합니다.

✅ 깡통전세 판별 공식

$$(근저당권 채권최고액 + 내 전세 보증금) \div 집값 시세$$

이 비율이 70% 이하여야 안전합니다. (아파트는 80%까지 보기도 하지만, 보수적으로 70% 추천)

📉 시뮬레이션 (집값 5억 원 아파트)

1. 상황 A: 융자 0원 + 전세 4억
   • 4억 / 5억 = 80% (약간 불안하지만 HUG 반환보증 가입되면 OK)
2. 상황 B: 융자 2억 + 전세 2억
   • (2억 + 2억) / 5억 = 80% (위험함. 집값 떨어지면 경매 넘어갔을 때 보증금 못 받을 수 있음)
3. 상황 C: 융자 3억 + 전세 1억
   • (3억 + 1억) / 5억 = 80% (역시 위험. 월세로 돌리는 게 나음)

💡 핵심: 내 보증금과 집주인의 빚을 합친 돈이 집값의 70%를 넘으면 계약하지 마세요. 집이 경매로 넘어가면 보통 시세의 70~80%에 낙찰되는데, 그러면 은행 빚(선순위) 먼저 갚고 나면 내 돈(후순위)은 줄 게 없어집니다.

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☠️ PART 4. 절대 계약하면 안 되는 '지뢰' 유형 3가지

등기부등본에 이 단어가 보이면 전문가도 혀를 내두릅니다. 즉시 계약을 중단하세요.

1. 신탁 등기 (소유자에 'OO신탁회사'라고 적힘)

• 상황: 집주인이 "내 집 맞는데 관리만 신탁사에 맡긴 거야"라고 합니다.
• 진실: 소유권은 신탁회사에 있습니다. 원래 집주인과 계약하면 불법 점유자가 되어 보증금 한 푼도 못 받고 쫓겨납니다.
• 대처: 신탁원부를 발급받아 신탁회사의 동의서가 있는지 확인해야 하는데, 복잡하고 위험하니 초보자는 피하는 게 상책입니다.

2. 임차권 등기 명령

• 상황: 을구에 '임차권등기'가 적혀 있습니다.
• 진실: 이전 세입자가 보증금을 못 돌려받아서 등기에 빨간 줄 긋고 이사 갔다는 뜻입니다.
• 대처: 폭탄 돌리기입니다. 절대 들어가지 마세요. 새로 들어가는 세입자는 최우선변제권(보호)도 못 받습니다.

3. 소유권 이전 청구권 가등기

• 상황: 집주인이 바뀔 예정이니 찜해뒀다는 뜻입니다.
• 진실: 내가 전세 살고 있는데 갑자기 가등기권자가 "이제 내 집이야" 하고 본등기를 치면, 나는 낙동강 오리알이 되어 쫓겨납니다.

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⏳ PART 5. 등기부 확인 타이밍: "최소 3번 보세요"

한 번 봤다고 안심하면 안 됩니다. 사기꾼은 틈을 노립니다.

1. 계약 전 (오늘): 깡통전세인지, 위험한 권리가 없는지 확인.
2. 잔금 치르기 직전 (이사 당일): ★가장 중요★
   • 계약일과 잔금일 사이에 집주인이 몰래 대출을 받을 수 있습니다.
   • 잔금 입금하기 전에 스마트폰으로 최신 등기부를 떼보고, [을구]에 변화가 없는지 확인한 뒤 돈을 보내세요.
3. 전입신고 다음 날: 내 대항력(권리)이 제대로 생겼는지 확인.

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🛡️ PART 6. 계약서 특약으로 한 번 더 방어하기

등기부등본 확인과 함께, 계약서에 아래 특약을 넣으면 법적 보호막이 강력해집니다.

임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 담보권(근저당 등)을 설정하지 않는다. 이를 위반 시 계약은 무효로 하고 보증금 전액을 즉시 반환하며 위약금을 지불한다.

• 이유: 세입자의 대항력(권리)은 **전입신고 '다음 날 0시'**부터 생깁니다. 근저당(은행 빚)은 당일부터 효력이 생깁니다. 이 시간차를 악용해 이사 당일 대출을 받는 사기를 막기 위함입니다.

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❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 집주인이 국세(세금)를 체납했는지는 등기부에 나오나요? A. 안 나옵니다! 이게 가장 무서운 점입니다. 압류가 걸리기 전까지는 등기부가 깨끗합니다.

• 해결: 계약 전 집주인에게 국세/지방세 완납증명서를 요구해야 합니다. (2023년부터 세입자 요구권이 법적으로 강화됨). 보여주지 않으면 계약하지 마세요.

Q. 다가구 주택(원룸 건물)은 어떻게 보나요? A. 다가구는 건물 주인이 1명이고 세입자가 여러 명입니다.

• 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 합계(선순위 보증금)를 알아야 내 순위를 알 수 있습니다.
• 공인중개사에게 "선순위 보증금 내역서(전입세대 열람원)"를 달라고 해서, [근저당 + 앞사람 보증금 + 내 보증금]이 건물 가격의 70% 이하인지 확인하세요.

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🔗 함께 보면 좋은 자료 (Download & Link)

• [대법원 인터넷등기소] 등기부등본 열람/발급: http://www.iros.go.kr
• [안심전세 App] HUG 주택도시보증공사 공식 앱 (집값 시세 및 악성 임대인 조회)
• [Youtube] 아는 변호사 - 등기부등본 보는 법, 이 영상 하나로 종결
• [Youtube] 14F - 전세 사기 유형 BEST 5와 예방법

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