🏠 주택담보대출 LTV, DTI, DSR 용어 완벽 해설: 내 대출 한도 계산법

📢 에디터 노트 "영끌해서 집 사고 싶은데, 대출이 얼마나 나올까요?" 이 질문에 대한 답은 은행원도 바로 줄 수 없습니다. 집값(LTV), 당신의 소득(DTI), 그리고 당신이 가진 다른 모든 빚(DSR)을 종합적으로 봐야 하기 때문입니다. 부동산 대출의 3대장 용어를 초등학생도 이해할 수 있게 풀어서 설명하고, 연봉별 대출 한도 계산 시뮬레이션까지 보여드립니다.

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🏗️ PART 1. LTV (Loan To Value ratio) - 담보인정비율

가장 기본이 되는 용어입니다. 집값 대비 얼마까지 빌려줄게라는 뜻입니다.

✅ 공식

$$LTV = (대출 가능 금액 \div 주택 담보 가치) \times 100$$

🔍 쉽게 이해하기

• 상황: 내가 10억 원짜리 아파트를 사려고 한다.
• 조건: LTV 50% 적용.
• 계산: 10억 원 × 50% = 5억 원까지 대출 가능.

⚠️ 주의할 점 (KB시세 기준)

은행은 우리가 계약한 '매매가(실거래가)'를 기준으로 하지 않습니다. KB부동산 시세를 기준으로 합니다.

• 매매가는 10억인데, KB시세가 9억이라면?
• 대출 한도: 9억 × 50% = 4.5억 원 (5억 원 아님!)
• 지역별 차등: 투기과열지구, 조정대상지역, 비규제지역에 따라 LTV 비율(40~70%)이 다릅니다. (2025년 현재 규제 지역 확인 필수)

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⚖️ PART 2. DTI (Debt To Income) - 총부채상환비율

집값만 비싸다고 많이 빌려주지 않습니다. **너 연봉으로 이자랑 원금 갚을 수 있어?**를 봅니다.

✅ 공식

$$DTI = \frac{(주택대출 연간 원리금 상환액 + \mathbf{기타 대출 연간 이자 상환액})}{연소득} \times 100$$

🔍 특징

• 주택담보대출의 원금+이자 갚는 돈을 따집니다.
• 하지만 신용대출이나 자동차 할부 등 다른 대출은 '이자'만 계산에 넣습니다. (상대적으로 널널한 편)
• 과거에는 DTI가 중요했지만, 지금은 더 강력한 놈(DSR)이 나타나서 중요도가 조금 낮아졌습니다.

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☠️ PART 3. DSR (Debt Service Ratio) - 총부채원리금상환비율

대출 규제의 끝판왕이자, 영끌을 막는 가장 강력한 장벽입니다.

✅ 공식

$$DSR = \frac{(주택대출 연간 원리금 + \mathbf{모든 대출 연간 원리금})}{연소득} \times 100$$

🔍 DTI와 결정적 차이

• DTI: 다른 대출은 이자만 계산.
• DSR: 다른 대출(신용대출, 마통, 자동차 할부, 카드론 등)의 원금 + 이자를 몽땅 합쳐서 계산.

💡 실전 예시 (DSR 40% 규제 시)

연봉 5,000만 원인 직장인은 1년에 갚아야 할 모든 대출의 원금+이자가 **2,000만 원(40%)**을 넘으면 안 됩니다.

• 만약 이미 마이너스 통장이나 자동차 할부로 월 100만 원씩 나가고 있다면?
• 주택담보대출로 낼 수 있는 돈은 월 66만 원밖에 안 남으므로, 대출 한도가 확 줄어듭니다.

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🌊 PART 4. 2025년 최신 규제: '스트레스 DSR' (Stress DSR)

정부는 빚을 더 줄이길 원합니다. 그래서 미래에 금리가 오를 것까지 감안해서 한도를 더 줄이자는 제도를 도입했습니다.

🔍 스트레스 DSR이란?

실제 대출 금리에 **+@ (가산 금리, 예: 1.5%)**를 더해서 DSR을 계산하는 방식입니다.

• 현실: 금리 4% 대출이지만,
• 계산: "너 나중에 금리 5.5% 되면 못 갚을 수도 있잖아? 그러니까 5.5%라고 가정하고 한도를 계산할게."
• 결과: 이자가 비싸진 것으로 계산되므로 대출 한도가 수천만 원에서 억 단위로 줄어듭니다.

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🧮 PART 5. 연봉별 대출 한도 시뮬레이션 (대략적 추산)

조건: 금리 4%, 만기 40년, 다른 부채 없음, DSR 40% 적용 가정

연소득	DSR 40% 한도 (연간 상환액)	예상 최대 대출 가능 금액
3,000만 원	연 1,200만 원	약 2억 3천만 원
5,000만 원	연 2,000만 원	약 3억 9천만 원
7,000만 원	연 2,800만 원	약 5억 5천만 원
1억 원	연 4,000만 원	약 7억 9천만 원

👉 중요: 여기에 마이너스 통장 5,000만 원이 있다면? 위 한도에서 약 1억 원 이상 깎인다고 보면 됩니다. (마통은 DSR 계산 시 만기를 5년으로 잡아 상환 부담을 크게 잡기 때문)

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🚀 PART 6. 대출 한도 늘리는 꿀팁 (영끌의 기술)

DSR 규제 속에서도 한도를 1원이라도 더 늘리는 방법입니다.

1. 대출 만기를 길게 가져가라 (30년 ➡️ 40년, 50년)

• 매년 갚아야 할 원리금(분모)을 줄여야 DSR 여유가 생깁니다.
• 만기를 30년에서 40년으로 늘리면 월 상환액이 줄어들어 대출 한도가 늘어납니다. (단, 총 이자는 늘어남)

2. 마이너스 통장부터 없애라

• 주택담보대출을 받기 직전에는 가지고 있는 신용대출, 마통을 전액 상환하고 해지해야 한도가 풀로 나옵니다. (잠시 가족에게 빌려서라도 갚고 대출 실행 후 다시 뚫는 게 낫습니다.)

3. 소득 증빙을 최대한 영혼까지 끌어모아라

• 직장인: 작년 원천징수영수증뿐만 아니라, 상여금, 성과급 등이 포함된 최근 소득 자료 활용.
• 프리랜서/주부: 소득이 적다면 추정 소득 활용. (신용카드 사용액, 건강보험료 납부액으로 연봉 환산 가능)

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❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 전세자금대출도 DSR에 포함되나요? A. 아직은 미포함인 경우가 많습니다(전세는 원금을 안 갚고 이자만 내니까). 하지만 2025년부터 전세 대출 이자도 DSR에 포함하려는 움직임이 있으니 최신 뉴스를 확인해야 합니다.

Q. 생애최초 주택 구매자는 혜택이 있나요? A. 네! 생애최초 구매자는 **LTV를 80%**까지 풀어주고, 대출 한도도 최대 6억 원까지 넉넉하게 줍니다. DSR 규제도 살짝 완화해 주는 특례 상품(디딤돌, 보금자리론 등)을 우선적으로 알아보세요.

Q. 주택담보대출 받으면 신용대출 못 받나요? A. 순서가 중요합니다. [주담대 실행 ➡️ 신용대출] 순서로 받으면 가능할 수 있지만, [신용대출 ➡️ 주담대] 순서면 신용대출 때문에 DSR이 꽉 차서 주담대 한도가 안 나옵니다. 큰 대출부터 해결하세요.

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🔗 함께 보면 좋은 자료 (Download & Link)

• [금융감독원] 금융계산기 (DSR 모의 계산): https://www.fss.or.kr
• [부동산계산기] 부동산 앱 (LTV, DTI, DSR 자동 계산)
• [한국주택금융공사] 디딤돌/보금자리론 자격 조회: https://www.hf.go.kr
• [Youtube] 월급쟁이 부자들 - 대출 한도 계산하는 법 A to Z
• [Youtube] 구해줘 월부 - 스트레스 DSR이 뭔가요?

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