🔨 부동산 경매 기초: 시세보다 30% 싸게 사는 법 (권리분석부터 명도까지)

📢 에디터 노트: "부동산 하락장일수록 경매는 빛을 발합니다." 집값이 떨어질 때 일반 매매 시장은 얼어붙지만, 경매 시장은 기회의 땅이 됩니다. 감정가 10억 원짜리 아파트가 한 번 유찰되면 8억(20% 저감), 두 번 유찰되면 6.4억 원이 됩니다.

"권리분석 잘못해서 보증금 날리면 어떡하지?", "사람 내보내는 게 무서운데..." 이런 막연한 두려움 때문에 진입 장벽이 높지만, 그 벽만 넘으면 평생 써먹을 수 있는 부의 무기가 됩니다. 법원 경매의 A to Z를 떠먹여 드립니다.

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🏛️ PART 1. 경매, 왜 해야 하나요? (압도적 장점)

1. 가격 경쟁력 (The Price)

가장 큰 이유입니다. 도매가로 떼와서 소매가로 파는 것과 같습니다.

• 급매보다 싸다: 시세 5억 원짜리 아파트를 3억 5천만 원에 낙찰받는 일이 비일비재합니다. 출발선부터 1억 5천만 원을 벌고 시작합니다.

2. 토지거래허가구역 무력화

• 서울 핵심지(강남, 잠실 등)는 '토지거래허가구역'으로 묶여 있어 실거주 2년을 해야만 살 수 있습니다(갭투자 불가).
• 하지만 경매로 낙찰받으면 실거주 의무가 없습니다. (지자체 허가 면제). 바로 전세를 놓을 수 있어 갭투자가 가능합니다.

3. 자금 조달의 유연성 (경락잔금대출)

• 일반 주택담보대출보다 조건이 좋을 때가 많습니다. 낙찰가의 최대 80% 또는 감정가의 70% 중 낮은 금액까지 대출이 나오기도 하며, DSR 규제 내에서 최대한도를 끌어쓰기 좋습니다.

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🗺️ PART 2. 경매 진행 6단계 프로세스

이 흐름만 알면 법원에서 떨지 않습니다.

1. 물건 검색: 대법원 사이트나 유료 경매 사이트(지지옥션, 옥션원 등)에서 물건을 찾습니다.
2. 권리 분석 (★핵심): 등기부등본을 보고 "내가 떠안아야 할 빚이 있는가?"를 파악합니다.
3. 현장 조사 (임장): 직접 가서 체납 관리비, 점유자(누가 사는지), 시세 등을 확인합니다.
4. 입찰: 법원에 가서 입찰표를 쓰고 보증금(최저가의 10%)을 냅니다.
5. 낙찰 및 잔금 납부: 1등으로 당첨되면, 45일 내에 나머지 돈을 냅니다. 돈을 내는 순간 소유권은 내 것이 됩니다.
6. 명도 (이사 내보내기): 살고 있는 사람을 내보내고 집 열쇠를 받습니다.

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🛡️ PART 3. 권리분석 기초: '말소기준권리' 하나면 끝

초보자가 제일 무서워하는 권리분석. 딱 하나만 기억하세요. 말소기준권리를 찾아서 그 밑은 다 지운다.

🧹 말소기준권리란? (The Eraser)

등기부등본에 있는 수많은 빚(근저당, 가압류, 압류 등) 중에서 가장 먼저 설정된 권리가 기준이 됩니다.

• 원칙: 말소기준권리를 포함하여 그 밑에 있는 모든 권리는 낙찰과 동시에 깨끗하게 사라집니다(소멸).
• 예시:
  1. 2020.01.01 근저당 (은행) 👉 [말소기준권리]
  2. 2020.05.01 가압류 (카드사) 👉 소멸
  3. 2021.03.01 전세권 (세입자) 👉 소멸
• 결과: 내가 낙찰받으면 2, 3번 빚은 신경 쓸 필요가 없습니다. 깨끗한 등기부등본을 받게 됩니다.

⚠️ 인수되는 권리 (위험!)

말소기준권리보다 날짜가 앞선(선순위) 권리들은 사라지지 않고 낙찰자가 떠안아야(인수) 합니다.

• 선순위 전세권/임차권: 말소기준보다 먼저 전입신고하고 확정일자 받은 세입자. (이 사람 보증금은 내가 물어줘야 합니다.)
• 유치권/법정지상권: 특수물건입니다. 초보자는 '유치권' 글자 보이면 그냥 패스하세요.

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🏃 PART 4. 임장(현장조사) 체크리스트

모니터로만 보고 입찰하면 큰일 납니다. 반드시 현장에 가서 확인해야 할 것들입니다.

1. 체납 관리비 확인 🧾

• 관리사무소 방문: "이 집 관리비 얼마나 밀렸나요?"
• 판례상 공용 관리비는 낙찰자가 물어줘야 합니다. (전용 관리비는 아님).
• 밀린 관리비가 500만 원이라면, 입찰가 쓸 때 그만큼 빼고 써야 손해를 안 봅니다.

2. 점유자 확인 (누가 사나?) 🕵️‍♂️

• 우편함을 보세요. 법원에서 온 등기 우편물이 쌓여 있다? 점유자가 집에 없거나 피하고 있다는 뜻입니다.
• 밤에 불이 켜지는지, 가스 계량기가 돌아가는지 확인하여 빈집(공실)'인지 '사람이 사는지 파악해야 명도 난이도를 가늠할 수 있습니다.

3. 급매 시세 파악

• 감정가는 시세가 아닙니다. 6개월 전(상승장) 감정가일 수 있습니다.
• 인근 부동산 3곳 이상 들러서 **지금 당장 팔면 얼마 받을 수 있나요?**라고 급매가를 확인하세요. 이 가격보다 싸게 받아야 경매하는 의미가 있습니다.

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🤝 PART 5. 명도(Eviction)의 기술: "전쟁이 아니라 협상이다"

"사람 내보내는 게 무서워서 경매 못 하겠어요." 가장 큰 오해입니다. 낙찰자는 법적으로 강력한 권한을 가집니다.

1. 인도명령 제도 (초강력 무기) ⚔️

• 과거에는 소송을 해야 해서 1년씩 걸렸지만, 지금은 잔금 납부 후 법원에 인도명령을 신청하면 됩니다.
• 판사님이 "점유자는 나가라"는 결정문을 며칠 만에 내려줍니다. 이걸 근거로 **강제 집행(짐 들어내기)**을 할 수 있습니다.

2. 협상이 90%다

• 강제 집행은 최후의 수단입니다. 보통은 이사비를 주고 좋게 내보냅니다.
• 전략: "법적으로 강제 집행하면 강제 집행 비용이 300만 원 듭니다. 저는 그 돈을 법원에 내는 대신, 사장님 이사 비용으로 드리고 싶습니다. 이번 주 안에 비워주시면 200만 원 드리겠습니다."
• 이렇게 하면 10명 중 9명은 "알겠다"고 하고 나갑니다. 점유자 입장에서도 빈손으로 쫓겨나는 것보다 이사비라도 챙기는 게 이득이기 때문입니다.

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💰 PART 6. 필요 자금과 입찰 팁

1. 입찰 보증금 준비

• **최저 매각 가격의 10%**를 수표 한 장으로 준비하세요.
• (예: 최저가 5억 원 👉 5,000만 원짜리 수표 1장)
• 1원이라도 부족하면 무효 처리됩니다. 넉넉하게 넣는 건 괜찮습니다.

2. 입찰가 산정 (수익률 역산)

• 공식: [급매 시세] - [목표 수익] - [세금(취득세) 및 비용(명도비/수리비)] = 입찰가
• 분위기에 휩쓸려 높게 쓰지 마세요. 패찰(떨어짐)은 본전이지만, 고가 낙찰은 재앙입니다.

3. 경락잔금대출 활용

• 낙찰받으면 법원 앞 대출 상담사 아주머니들이 명함을 줍니다. 금리와 한도 비교해서 가장 좋은 곳을 골라 진행하면 됩니다. (일반 은행 창구보다 이분들이 경매 대출 전문가입니다.)

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❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 세입자가 보증금을 못 받아서 안 나간다고 버티면요? A.

• 선순위 세입자: 내가 물어줘야 하니, 그 금액 감안해서 싸게 낙찰받아야 합니다.
• 후순위 세입자: 안타깝지만 법적으로 대항력이 없습니다. 인도명령 대상입니다. 이사비 협상으로 풀어야 합니다.

Q. 대리 입찰도 되나요? A. 네, 가능합니다. 본인 인감증명서와 인감도장이 찍힌 위임장을 가져가면 가족이나 지인이 대신 입찰할 수 있습니다.

Q. 특수물건(유치권, 지분경매)이 돈 된다던데? A. 수익률은 높지만 소송 가고 2~3년 묶일 각오를 해야 합니다. 초보자는 아파트나 빌라 같은 주거용 일반 물건으로 '사이클'을 한